Por: José Carlos Carvalho
Empresas que apuram PIS e Cofins no regime não cumulativo precisam voltar a olhar com atenção para uma despesa recorrente, relevante e muitas vezes tratada como “normal” demais para ser revisada: os custos vinculados à ocupação de imóveis utilizados na operação.
Aluguel, IPTU, condomínio, despesas comuns, energia de áreas compartilhadas, água, ar-condicionado central, encargos de centros comerciais e outras rubricas vinculadas ao uso do imóvel não devem ser analisados apenas pelo nome contábil.
Créditos de PIS e Cofins sobre aluguel, IPTU e condomínio: uma oportunidade que merece revisão
A pergunta correta é outra: esse gasto é necessário para que a empresa exerça sua atividade? Ele decorre do contrato, da lei ou da própria dinâmica operacional do negócio? Sem ele, a operação poderia funcionar da mesma forma?
Essa mudança de perspectiva é relevante porque o debate sobre créditos de PIS e Cofins deixou, há muito tempo, de se limitar à visão estreita de “insumo” como aquilo que entra fisicamente no produto.
O conceito evoluiu para considerar a essencialidade e a relevância do gasto para a atividade econômica. Em outras palavras, determinados custos, ainda que não componham fisicamente o bem vendido ou o serviço prestado, podem ser indispensáveis para que a empresa gere receita.
O ponto ganha ainda mais força quando a despesa decorre de obrigação legal, regulatória ou contratual vinculada à própria operação. A Receita Federal, mesmo historicamente restritiva em matéria de créditos, já reconhece em manifestações normativas e consultivas que bens e serviços exigidos por norma legal ou infralegal podem, em determinadas situações, ser considerados insumos para fins de PIS e Cofins.
Isso não transforma qualquer gasto em crédito, mas reforça uma tese importante: quando a despesa é imposta para viabilizar a atividade, ela não pode ser tratada como simples liberalidade empresarial.
No caso dos imóveis locados, a discussão é ainda mais objetiva. O contrato de locação empresarial raramente envolve apenas o “aluguel puro”. Na prática, o custo de ocupação inclui encargos obrigatórios para utilização do imóvel: IPTU, taxas condominiais, despesas ordinárias, rateios, estruturas comuns e outros valores que o locatário assume para poder operar naquele ponto.
Para uma loja em shopping center, por exemplo, o pagamento do condomínio e de encargos comuns não é acessório dispensável. A operação depende do espaço, da estrutura, da climatização, da segurança, da circulação de clientes, da manutenção das áreas comuns e do funcionamento integrado do empreendimento.
O mesmo raciocínio pode se aplicar a centros de distribuição, unidades operacionais, escritórios comerciais e estabelecimentos industriais, desde que exista vínculo efetivo entre a despesa e a atividade da empresa.
O recente posicionamento do CARF em casos envolvendo grandes varejistas reacendeu essa discussão de forma positiva para os contribuintes.
O Conselho reconheceu que despesas como IPTU e condomínio, quando vinculadas ao contrato de locação e suportadas pelo locatário, podem integrar o custo da locação e, consequentemente, permitir o aproveitamento de créditos de PIS e Cofins.
A importância prática é enorme. Uma empresa com gasto mensal de R$ 1 milhão em despesas elegíveis pode estar diante de um potencial econômico relevante, considerando a alíquota combinada de PIS e Cofins no regime não cumulativo.
Em operações com dezenas ou centenas de unidades, o impacto pode deixar de ser apenas “tributário” e passar a ser estratégico: melhora de caixa, redução de carga corrente e possível recuperação de valores não aproveitados em períodos anteriores ainda aproveitáveis.
Mas há um alerta necessário: essa tese não deve ser aplicada de forma automática.
O aproveitamento exige análise técnica, documental e operacional. É preciso verificar o regime de apuração da empresa, a natureza da despesa, o contrato de locação, a responsabilidade pelo pagamento, o vínculo com a atividade, a forma de contabilização, os comprovantes, os rateios e a escrituração fiscal. Sem documentação consistente, uma boa tese vira contingência.
Também é importante separar despesas efetivamente vinculadas à atividade daquelas meramente administrativas, financeiras ou sem conexão direta com a geração de receita. O crédito de PIS e Cofins não é uma autorização genérica para transformar todo custo empresarial em crédito fiscal. É uma oportunidade para identificar, com critério, gastos que foram indevidamente ignorados na apuração.
O caminho correto é fazer um diagnóstico. Mapear contratos de locação. Separar aluguel, IPTU, condomínio e encargos correlatos. Conferir quem é o responsável contratual pelo pagamento. Verificar se o imóvel é utilizado na atividade-fim ou em estrutura operacional relevante. Avaliar o histórico de apuração. Mensurar o potencial econômico. Só depois disso definir a estratégia de aproveitamento ou recuperação.
O momento é oportuno. O CARF vem sinalizando uma leitura mais aderente à realidade econômica das empresas: se determinado gasto é necessário para operar, se decorre da estrutura contratual ou legal e se está vinculado à atividade empresarial, ele merece ser analisado como potencial gerador de crédito.
Empresas que tratam essas despesas como simples custo fixo podem estar deixando dinheiro na mesa.
A Oliveira e Carvalho atua na identificação, validação e recuperação administrativa de créditos tributários, com foco em segurança documental e eficiência de caixa. Empresas com despesas relevantes de aluguel, IPTU, condomínio e encargos operacionais devem revisar suas apurações de PIS e Cofins antes de concluir que “não há crédito”. Em muitos casos, há — só ainda não foi mapeado corretamente.
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