Por: José Carlos Carvalho
A Lei nº 15.265/2025 instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), permitindo que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de bens móveis sujeitos a registro (automóveis, embarcações, aeronaves) e imóveis no Brasil ou no exterior, pagando um imposto único e definitivo sobre a diferença entre o custo histórico e o valor de mercado declarado no momento da opção.
Para pessoas físicas, a atualização implica pagar 4% de Imposto de Renda sobre a diferença de valores, com tributação definitiva, sem aplicação das regras usuais de ganho de capital. Após a atualização, o novo valor passa a ser o custo fiscal para futura alienação.
REARP: Atualizar agora ou tributar só na venda? O que realmente muda e quando faz sentido
Isso permite ao contribuinte “zerar” a base histórica defasada e substituí-la por um custo fiscal maior, potencialmente reduzindo a tributação futura. Essa decisão, porém, não é sempre vantajosa — depende de cálculos, expectativa de valorização e horizonte temporal de venda ou reorganização societária.
A seguir, um exemplo simples e numérico para tornar o raciocínio evidente.
Suponha que um empresário tenha adquirido um imóvel em 2010 por R$ 400.000. Hoje, 2025, o imóvel vale R$ 1.200.000. Se ele vendesse agora sem REARP, seria tributado pelas regras tradicionais de ganho de capital. Mesmo considerando as reduções previstas para imóveis mais antigos, haveria incidência de imposto sobre a diferença entre valor de venda e custo fiscal, o que pode resultar numa carga final significativamente superior a 4% da diferença total.
Agora, considerando o REARP: se ele optar pela atualização em 2026 declarando o imóvel por R$ 1.200.000, pagará imposto definitivo de 4% sobre a diferença entre o custo histórico (R$ 400.000) e o valor atualizado (R$ 1.200.000). A diferença é de R$ 800.000; 4% de R$ 800.000 resulta em imposto de R$ 32.000. Esse pagamento é definitivo e substitui a apuração do ganho de capital sobre essa diferença no futuro.
Posteriormente, se ele vender o imóvel em 2030 por R$ 1.400.000, o ganho tributável será calculado apenas sobre a diferença entre o novo custo fiscal (R$ 1.200.000) e o valor de venda (R$ 1.400.000), ou seja, apenas R$ 200.000, e não mais sobre os R$ 1.000.000 de variação entre o custo original e o valor final de venda. Em termos práticos, isso transfere uma parte do imposto do futuro para agora, com alíquota menor e com redução do risco fiscal.
Esse tipo de arbitragem pode gerar vantagem especialmente quando: primeiro, a valorização histórica já é muito alta; segundo, há intenção real e previsível de venda, doação, reorganização societária ou sucessão; terceiro, o imóvel não deve ser vendido antes dos prazos mínimos de carência, pois a lei determina perda do benefício caso o bem seja alienado antes do período legal; quarto, o contribuinte busca aumentar valor patrimonial declarado para crédito, governança ou valuation empresarial.
Por outro lado, atualizar pode ser desvantajoso quando: não há intenção de venda ou transferência no horizonte; o bem ainda tende a valorizar muito; a documentação, avaliação e compliance exigidos são custosos ou complexos; ou o imposto agora simplesmente não compensa frente à tributação futura estimada. Em outros casos, pagar 4% hoje pode significar apenas antecipar imposto sem retorno estratégico.
A decisão, portanto, não é automática. Ela exige cálculo matemático individualizado, projeção de valorização e planejamento patrimonial. Nossa recomendação é que cada contribuinte faça simulações comparando o cenário de atualização via REARP versus o cenário de venda futura sem atualização, considerando prazos, herdeiros, reorganização societária e exposição fiscal.
A Oliveira & Carvalho pode auxiliar com: mapeamento de ativos elegíveis; simulações personalizadas com projeções de valorização; parecer técnico para tomada de decisão; suporte documental e fiscal para adesão; e integração com estratégias de sucessão e reorganização societária.
O REARP não é “um benefício para todo mundo”. É um instrumento de arbitragem tributária e patrimonial que deve ser usado com precisão, onde a matemática e a estratégia justificam o movimento.
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